גלדי א טור מועדוני ספורט בע"מ נ' מקאן אריקסון בע"מ ואח'

החלטה בבקשה למתן צו עשה וצו מניעה זמני

משיבה 1 שוכרת לצרכיה בניין המצוי ברחוב ראול וולנברג 2, רמת החייל, תל אביב. משיב 2 הוא מנכ"ל החברה.

המבקשת הפעילה בקומה א' של הבניין, החל משנת 2003, חדר כושר הידוע בשם המסחרי, ה- GARAGE (להלן – חדר הכושר). לטענת המבקשת, היא מחזיקה במקום מכוח חוזה משנת 2003, הנושא את הכותרת "מכתב כוונות" וכן מכוח "חוזה שכירות משנה" משנת 2006.

ביום 1.9.10 החליפה המשיבה את המנעולים של חדר הכושר, ביטלה את כרטיס הכניסה של מנהל המבקשת, מר יהודה יהודאי, והחלה להפעיל את חדר הכושר באמצעות עובדיה.

מכאן נובעת הבקשה למתן צו עשה זמני וצו מניעה זמני, המורים למשיבים, "להשיב את המצב לקדמותו טרם יום 1.9.10" ולהימנע מביצוע כל פעולה אשר משנה את "סדר הדברים במושכר", וזאת כפי שהיו עובר ליום 1.9.2010.

לטענת המבקשת, המשיבים החליטו להשתלט על חדר הכושר ומשהדבר לא עלה בידם, העלו טענות חוב בדויות והשתלטו עליו בכוח הזרוע ובניגוד להוראות הדין.

המשיבים הגישו תגובה לבקשה בה נטען, שהמבקשת היא חברת ניהול שנשכרה להפעיל את חדר הכושר שבבעלות המשיבה. המבקשת מעלה בכספים ובאמונה של המשיבה וצברה הפסדים וחובות כבדים של מיליוני שקלים כלפי המשיבה. לאחר שהמבקשת לא פרעה את חובותיה, מימשה המשיבה את זכותה החוזית להביא את יחסי הצדדים לכלל סיום ולסלק את ידי המבקשת מחדר הכושר.

לטענת המשיבה, כאשר נחשפה לאי הסדרים הכספיים במבקשת ובחוסר שיתוף פעולה מצד מנהל המבקשת, נשלח ביום 24.8.10 מכתב לפיו, ביום 30.9.10 תחדל המבקשת מניהול הפרוייקט (הוא חדר הכושר). כאשר התברר למשיבה, כי המבקשת ומנהלה פועלים לרוקן מתוכן את החברה ואת חדר הכושר, הודיעה לה ביום 30.8.10 על סילוק ידה מהמקום, לאלתר. סילוק היד של המבקשת מחדר הכושר נעשה כדין מכוח שני ההסכמים עליהם מסתמכת המבקשת עצמה.

יצוין, כי הצדדים מנהלים שני הליכים נוספים בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. המשיבה הגישה נגד המבקשת תובענה על סך 4,603,172 ₪ (ת.א. 10 – 09 – 3498) ואילו המבקשת הגישה נגד המשיבים ואחרים תובענה על סך 2,832,504 ₪ (ת.א. 10 – 09 – 23278). תובענת המשיבה היא לתשלום דמי שכירות והשקעות בחדר הכושר ואילו תובענת המבקשת היא, בעיקרה, לתשלום דמי ניהול.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים, במסמכים ובחקירות הנגדיות ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים בסיכומיהם הגעתי למסקנה, שיש לדחות את הבקשה למתן סעדים זמניים.

המבקשת שמה את יהבה על סעיפים 18 ו- 19 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, האוסרים על עשיית דין עצמית של בעל נכס מקרקעין כלפי מחזיק בנכס. מעבר לכך, שהמבקשת מתעלמת מסעיף 19 סיפא עלי פיו,"אין בהוראה זו כדי לגרוע מסמכות בית המשפט לדון בזכויות שני הצדדים בעת ובעונה אחת, ורשאי בית המשפט להסדיר את ההחזקה, ככל שייראה לו צודק ובתנאים שימצא לנכון, עד להכרעה בזכויותיהם", ספק אם היא בבחינת "מחזיק במקרקעין" וספק זה פועל לחובת המבקשת.

אין ספק, שמערכת היחסים בין הצדדים היא מערכת מורכבת ולה פנים לכאן ולאן. מחד, המבקשת זכאית ל"דמי ניהול". מאידך, המשיבה טוענת, כי המבקשת לא שילמה "דמי שכירות". מצד שלישי, המבקשת טוענת, שאינה חייבת לשלם דמי שכירות ועל המשיבה לשאת "בכל ההוצאות הנדרשות עד להגעת הפרוייקט לאיזון תפעולי" (סעיף 21 לכתב התביעה של המבקשת בת.א. 10 – 09 – 23278). ועוד, ".. כל המימון וכל הסיכון הפיננסי, מוטל אך ורק על שכמה של מקאן אריקסון, ואילו לגלדיאטור אין סיכון פיננסי באשר היא הינה אך ורק השותף המנהל" (סעיף 22 לכתב התביעה, הדגשה הוספה, ראו גם תשובותיו של מנהל המבקשת בעמוד 8 לפרוטוקול).

הכרעה בשאלה, האם יש להיעתר לבקשה למתן סעד זמני מורכבת מאיזון ושקלול של שני מרכיבים עיקריים: סיכויי התביעה ומאזן הנוחות – אשר ביניהם מתקיימים יחסי גומלין המכונים "מקבילית כוחות" (רע"א 9308/08 אלול נ' רביב, פורסם בנבו, פסקה 4).

במקרה הנדון קיים קושי להעריך את סיכויי התביעה העיקרית. המבקשת והמשיבים טוענים זה כלפי זה טענות רבות וחמורות על מעילה בכספים, זיופים, מעשי בריונות ומעשים פליליים שונים. טענות אלה יתבררו בהליכים העיקריים בבית המשפט המחוזי ובפני המותב שידון בתיק העיקרי.

כאשר בית המשפט דן בבקשה לסעד זמני הוא מחליט בתנאים של חוסר ודאות ותמונת זכויות הצדדים אינה ברורה לחלוטין. בענייננו, לא ניתן לדעת או להעריך מראש מי מהצדדים ישכיל להוכיח את טענותיו העובדתיות והמשפטיות, בסופו של ההליך. בנסיבות אלו, תיפול ההכרעה בבקשה זו על פי מאזן הנוחות (רע"א 3533/09 נציגות הבית המשותף ברח' הפרחים 7 רמת השרון נ' עיון, פורסם בנבו).

לאחר שבחנתי ושקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה, שמאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המשיבים, כמפורט להלן. לכן, אין צורך בהכרעה, לכאורית, בטענות החמורות של הצדדים האחד כלפי השני. הכרעה שיכול ותתייתר בהמשך ההליכים.

המשיבה מעגנת את סיום היחסים בין הצדדים בסעיפים 4(ג) ו- 5 למכתב הכוונות משנת 2003. סעיף 4(ג) הקובע בזו הלשון: "במידה וקשר בראל לא תהיה מרוצה מניהול הפרוייקט והמקום עדין לא הגיע לרווחיות, תוכל קשר בראל להוציא את גלדיאטור מהפרויקט ללא תמורה" וסעיף 5 מתייחס להפרות אמון של גלדיאטור. סעיף 12 להסכם השכירות קובע אף הוא הוראות לגבי סיום מיידי של ההסכם ובין היתר, הפרת החוזה או אי תשלום.

ככל שהמשיבה הפרה את ההסכמים עם המבקשת שלא כדין, המבקשת תהיה זכאית לדרוש פיצוי כספי, בנוסף על התביעה הכספית לדמי ניהול שכבר הגישה לבית המשפט המחוזי, וזכויותיה לא ייפגעו. בשום מקום לא נטען, שאי מתן הצו יכביד על ביצוע פסק הדין, כשיינתן, ובוודאי שלא נטען, שהתובעת לא תוכל לקבל פיצוי כספי על נזקיה הנטענים ועל נזקים עתידיים.

מאידך, אם יינתן הצו המבוקש והמבקשת תוחזר לנהל את חדר הכושר, הדבר עלול לגרום לסגירתו ולנזק כספי ותדמיתי לשני הצדדים. מבחינת שני הצדדים, עדיף שחדר הכושר ימשיך לפעול ואם המבקשת תזכה בתביעתה תוכל לתבוע פיצוי כספי על התקופה בה נמנע ממנה לנהל את חדר הכושר ועל כל נזק שנגרם או יגרם לה בשל התנהגות המשיבים.